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Prognosen der Wohnraumnachfrage bis 2030 in Ost und West

Betrachtet man den Bedarf an Wohnungen in Abhängigkeit von der Gesamtzahl der Haushalte, dann ist noch bis ca. 2020 mit einer Zunahme und erst danach mit einer Abnahme des Wohnungsbedarfs zu rechnen. Gleichzeitig wird allerdings die in Anspruch genommene Wohnfläche zunehmen, so dass die Nachfrage nach Wohnraum demographisch bedingt vielerorts auch dann noch ansteigen wird, wenn die Zahl der Haushalte bereits zurückgeht. Parallel ändert sich die Nachfragestruktur: Der Wohnungsbedarf wird sich vermehrt auf die kleineren Haushalte verlagern.

Für Westdeutschland kann in den kommenden Jahren noch mit einem leichten Bevölkerungswachstum gerechnet werden. Dagegen schrumpft die Einwohnerzahl in Ostdeutschland durch Abwanderung und ein starkes Geburtendefizit bereits seit der Wende. Die Wohnraumnachfrage wird sich in den beiden deutschen Teilräumen daher unterschiedlich entwickeln. Während in Westdeutschland in den meisten Regionen noch über Jahrzehnte mit Zuwächsen zu rechnen ist, stagniert die Wohnraumnachfrage schon heute in weiten Teilen Ostdeutschlands.



Bildergalerie mit Informationsgrafiken zum Thema 'Demographischer Wandel und Wohnraumnachfrage'

Quelleninformationen zu den Grafiken

Westdeutschland
Steigende Haushaltszahlen in Westdeutschland bis 2030

Für Westdeutschland ergeben die Haushaltsprognosen von Empirica und des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBR) trotz eines parallel verlaufenden Bevölkerungsrückgangs bis zum Jahr 2015 einen deutlichen Anstieg der Zahl der Privathaushalte, der sich dann bis 2030 merklich abflacht. Demographische Entwicklung und Haushaltsbildungsverhalten führen demzufolge zu einer theoretischen Nachfragesteigerung nach Wohnungen.
Aus dem Kurvenverlauf (siehe Grafik 10: Anzahl der Privathaushalte in Westdeutschland) ist ersichtlich, dass voraussichtlich nach 2020 keine weiteren Nachfragesteigerungen aus der Entwicklung der Haushaltszahlen resultieren, und sich weitere Zuwächse nur noch aus einer weiter steigenden Wohnflächennachfrage ergeben können.


Größe der nachgefragten Wohnungen
Könnte direkt von der Größe eines Haushalts auf die Größe seiner Wohnung geschlossen werden, müssten in Zukunft vermehrt kleine Wohnungen auf dem Markt gefragt sein. Hier müssen zwei Einschränkungen gemacht werden: erstens steigen die Wohnflächenansprüche jeder Haushaltsform im Zuge wachsenden Wohlstands an - und dieser Zusammenhang wird wohl auch in Zukunft Geltung haben. Zweitens muss die bereits in ihren Wohnungen lebende Bevölkerung berücksichtigt werden, die ihre Wohnungsgröße zumeist nicht an Veränderungen der Zahl der Haushaltsmitglieder anpasst (Remanenzeffekt). So kommt es, dass ältere Ein- und Zweipersonenhaushalte zu einem erheblichen Anteil in Wohnungen wohnen, die nach der oben angeführten Logik ('kleiner Haushalt – kleine Wohnung') für sie zu groß geworden sind.

Die Haushaltsprognosen lassen lediglich den Schluss zu, dass in Zukunft vermehrt Wohnungen für kleinere Haushalte nachgefragt werden. Ob und in welchem Umfang diese dann auch kleiner sein werden, hängt von den Wohnkonsumwünschen der Haushalte ab und ihre Realisierung wiederum von deren Nettoeinkommen und vom Preisniveau des Wohnraums.


Wohnflächennachfrage Westdeutschland
Wachsender Wohlstand mit entsprechend steigenden Wohnflächenkonsumwünschen und eine stetige Verkleinerung der Haushalte hat in der Vergangenheit in Westdeutschland zu einem permanenten Anstieg der Pro-Kopf-Wohnfläche geführt. Zuletzt lebte ein Haushalt in Westdeutschland auf durchschnittlich 42,8m², in Ostdeutschland auf 36,2m² (2002). Sowohl aus Gründen der Altersstruktur (Remanenzeffekt) als auch aufgrund steigender Wohnkonsumwünsche muss mit einem weiteren Anstieg gerechnet werden.
Eine Wohnflächenprognose von Empirica konstatiert bis 2015 einen relativ starken Anstieg der Nachfrage auf 48 m² pro Kopf und einen weiteren moderaten Zuwachs auf 52 m² im Jahr 2030.



Ostdeutschland

Die Entwicklung der Wohnraumnachfrage in den neuen Bundesländern hängt von der dortigen wirtschaftlichen Entwicklung ab: Das individuell zur Verfügung stehende Einkommen bestimmt, ob und wie schnell sich die ostdeutsche Wohnflächennachfrage der im Westen annähert oder wie schnell der Nachholbedarf im Eigenheimsektor befriedigt werden kann. Die wirtschaftliche Entwicklung bestimmt zudem das Wanderungsverhalten und damit die Zahl der Haushalte, die überhaupt auf dem Wohnungsmarkt als Nachfrager auftreten.

Wohnungsnachfrage
Die Haushaltsprognose für Ostdeutschland bis 2020 von Schlömer zeigt, dass der Singularisierungstrend (siehe auch unser Seiten über 'Vielfältige Lebensformen' ) den Rückgang der Privathaushalte angesichts wachsender Bevölkerungsverluste auf Dauer nicht wird ausgleichen können. Zwischen 1998 und 2017 wird nach Schlömer die Zahl der Privathaushalte nur leicht von 8,23 Mio. auf 8,36 Mio. zunehmen, um danach sukzessive zurückzugehen. Der erhebliche Zuwachs an Ein- und vor allem Zweipersonenhaushalten bei parallelem Rückgang der größeren Haushalte fängt eine Verminderung im Ausmaß des Bevölkerungsrückgangs auf (Schlömer, 2004). Vor allem die 'Senioren-Haushalte' werden Zuwächse zu verzeichnen haben, während die kleinen Haushalte im jüngeren Alter infolge des Geburtenrückgangs nach der Wende spätestens um 2010, 2015 zurückgehen werden. Die klassischen 'Familienhaushalte' werden infolge des Geburtenrückgangs voraussichtlich stark verlieren.

Aktuell befindet sich der ostdeutsche Wohnungsmarkt demographisch gesehen noch in einer relativ günstigen Position, da sich die geburtenstarken Jahrgänge gerade in der Haushaltsbildungsphase befinden und die Sterblichkeit aufgrund der kleinen Geburtsjahrgänge aus dem Zeitraum des 1. Weltkriegs eher niedrig ist. In knapp 10 Jahren ist diese günstige Konstellation jedoch vorüber. Dann muss mit einem Einbruch der Wohnraumnachfrage und weiter ansteigenden Leerständen gerechnet werden. Der massive Einbruch der Geburtenrate nach der Wende wird sich Mitte des nächsten Jahrzehnts in einem Rückgang der Haushaltsgründer und Nachfrager kleiner Wohnungen, noch 5-10 Jahre später in einer Verringerung potenzieller Käufer von Eigenheimen und großen Wohnungen, bemerkbar machen. Vor allem in den ländlichen Gebieten Ostdeutschlands mit besonders hoher Arbeitslosigkeit muss weiterhin mit Abwanderung junger Menschen gerechnet werden, so dass dort die Wohnungsnachfrage durch junge Haushaltsgründer noch stärker zurückgehen dürfte.

Aufgrund der leichten Zunahme der Zahl der ostdeutschen Privathaushalte ist bis etwa 2015/2020 allenfalls eine leichte Steigerung der Wohnungsnachfrage zu erwarten. Nach diesem Zeitpunkt wird mit einem deutlichen Rückgang der Haushaltszahlen gerechnet, die sich dann auch in einer rückläufigen Wohnungsnachfrage äußern wird.


Eigentumsbildung
In Ostdeutschland lebten im Jahr 2002 nur 34,2% der Haushalte im Eigenheim, also gut 10 Prozentpunkte weniger als im Westen. Die Eigentumsquote stieg zwischen 1993 und 2002 um 7,8 Prozentpunkte (Zusatzerhebung des Mikrozensus 2002). Der abschreibungsgeförderte Bauboom in den neuen Bundesländern Mitte der 1990er hat zu einem großzügigen Angebot bei vergleichsweise niedrigen Preisen führte. Trotz Bevölkerungsrückgangs und Veränderungen in der Altersstruktur besteht in Ostdeutschland eine stetige Neunachfrage nach Wohneigentum. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass sich das Einkommensniveau der jüngeren Personen, die aktiv auf dem Wohnungsmarkt auftreten, fast schon an das Westniveau angeglichen hat, das Miet-, Boden- und Baupreisniveau aber deutlich unter dem westlichen liegt. Im Zuge von Abwanderungen und sich verschärfender Leerstände könnte das Preisniveau womöglich noch weiter sinken.

Der Nachfrage nach Eigenheimen steht ein in hohem Maße aus Geschosswohnungsbau bestehender Wohnungsbestand gegenüber. Die Expertenkommission zur Wohnungsmarktentwicklung in Ostdeutschland schätzte daher bis 2030 einen Mehrbedarf von etwas über 1 Mio. Eigenheimen, überwiegend in Form von Einfamilienhäusern (Expertenkommission, Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, 2000). Es ist also trotz umfangreicher Leerstände mit weiterem Wohnungsneubau von Eigenheimen zu rechnen, der voraussichtlich zu einem erheblichen Teil im Umland der größeren Städte stattfinden wird.

Wohnflächennachfrage
Zwar hat sich die Wohnfläche je Einwohner in den vergangenen knapp 15 Jahren ein großes Stück weit angenähert, doch nach wie vor bestehen hier deutliche Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland (2002: West: 42,8m2, Ost: 36,2m2 , Statistisches Bundesamt). Für die Zukunft wird von einer weiteren Anpassung an das Westniveau ausgegangen – wie schnell dies erfolgt, wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung sowie dem Preisniveau in Ostdeutschland abhängen.
Iwanow und Schmidt (2001) erwarten je nach Szenario einen Zuwachs der Wohnflächennachfrage in Ostdeutschland zwischen 1998 und 2015 um 4-10%. Die Zuwächse in den Eigentümerhaushalten fallen mit einem Plus von 3-7,8 m² merklich höher aus als die der Mieterhaushalte von 1,1-3,3 m². Damit liegen die erwarteten Pro-Kopf-Werte für die Neuen Länder selbst im günstigsten Szenario noch deutlich unter der prognostizierten Flächennachfrage Westdeutschlands (39,5 m² gegenüber 45,8 m²).


Literatur:
Birg, H. (2000a): Trends der Bevölkerungsentwicklung. Auswirkungen der Bevölkerungsschrumpfung, der Migration und der Alterung der Gesellschaft in Deutschland und Europa bis 2050, insbesondere im Hinblick auf den Bedarf an Wohnraum. Schriftenreihe des Verbands deutscher Hypothekenbanken, Frankfurt a. M.

Bucher, H.; Schlömer, C. (2003a): Der demographische Wandel und seine Wohnungsmarktrelevanz. In: vhw Forum Wohneigentum, Nr. 03.2003, S.121-126.
www.bbr.bund.de/raumordnung/download/bucher_200303_480.pdf

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.) (2004b): Wohnungsmärkte in Deutschland. Ausgabe 2004. Reihe Berichte, Band 18, Bonn.

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.) (2001a): Wohnungsprognose 2015. Berichte Band 10, Bonn. (CD-ROM)

Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) (Hrsg.) (2000): Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesländern. Bericht der Expertenkommission. www.bmvbw.de/Anlage1723/Bericht-der-Kommission.pdf

Dohse, D.; Krieger-Boden, C.; Sander, B.; Soltwedel, R. (2002): Vom Mangel zum Überfluss – der ostdeutsche Wohnungsmarkt in der Subventionsfalle. Institut für Weltwirtschaft Kiel, Kiel.

Eichener, Volker (2003): Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf die Wohnungsmärkte. In: Wohnungswirtschaft und Mietrecht, Jg. 56, 2003, Nr.11, S. 607-612

Empirica (Hrsg.) (2001b): Wohneigentumsbildung und Stadterneuerung in den neuen Bundesländern, Berlin. www.bbr.bund.de/wohnungswesen/download/empirica.pdf

Iwanow, I.; Schmidt, R. (2001): Szenarien zur Wohnflächennachfrageentwicklung bis 2015 in den ostdeutschen Ländern und Berlin. In: BBR (Hrsg.): Wohnungsprognose 2015. Reihe Berichte Band 10. Bonn. S.17-40 (CD-ROM)

Just, T. (2003): Demographie lässt Immobilien wackeln. Aktuelle Themen Deutsche Bank Research, Nr. 283.
www.dbresearch.de/PROD/DBR_INTERNET_DE_PROD/PROD0000000000063853.pdf

Schlömer, C. (2004): Die privaten Haushalte in den Regionen der Bundesrepublik Deutschland zwischen 1990-2020. In: Informationen zur Raumentwicklung. Heft 3./4.2004, S. 127-149.

Simons, H. (1999): Perspektiven des westdeutschen Wohnungs- und Büromarktes bis 2030. In: Informationen zur Raumentwicklung. Heft 11/12.1999, S. 745-754.

Verband deutscher Hypothekenbanken (Hrsg.) (2000): Trends der Bevölkerungsentwicklung und ihr Einfluss auf den Bedarf an Wohnraum. VDH Immobilien Special, www.hypverband.de/hypverband/attachments /verband_publ_immospec_reprint.pdf

Waltersbacher, M. (2001): Entwicklung der Wohnflächennachfrage in den alten Ländern bis 2015. In: BBR (Hrsg.): Wohnungsprognose 2015. Reihe Berichte Band 10, Bonn. (CD-ROM)





Ansprechpartner: Dr. Tobias Robischon

 
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Letzte Änderung: 28.07.2005