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Was bestimmt die Wohnraumnachfrage?

Mit Wohnraumnachfrage ist hier die Nachfrage insgesamt, also nicht nur die Neunachfrage im Sinne eines Zusatzbedarfs gemeint. Entsprechend werden Bewohner einer Wohnung als Nachfrager ihrer eigenen Wohnung gezählt.

Drei Faktorenbündel beeinflussen die Wohnungs- bzw. Wohnflächennachfrage, die sich auch gegenseitig beeinflussen können:
  1. die Zahl der Privathaushalte sowie ihre Alters- und Größenstruktur,
  2. die konjunkturelle Entwicklung und damit das zur Verfügung stehende Einkommen der Einzelnen,
  3. das individuelle Anspruchsniveau, das sich in Wohnflächennachfrage und Eigenheimerwerb widerspiegelt.

Bildergalerie mit Informationsgrafiken zum Thema 'Demographischer Wandel und Wohnraumnachfrage'

Quelleninformationen zu den Grafiken



Die Entwicklung der Wohnungsnachfrage ist nicht identisch mit der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte
Vereinfachend könnte man von dem Grundsatz "ein Haushalt – eine Wohnung" ausgehen, also von den Haushaltsprognosen direkt auf die künftig benötigte Anzahl an Wohnungen schließen. Die marktrelevante Nachfrage ist aber nicht deckungsgleich mit diesem objektiven Bedarf an Wohnraum, da sie neben der Zahl der Privathaushalte zusätzlich durch ökonomische und soziale Einflussfaktoren bestimmt wird. Beispielsweise können mangelnde finanzielle Mittel dazu führen, dass auf die Bildung eines eigenen Haushalts verzichtet werden muss oder eine Wohnung geteilt wird.

Lebensphasen und Muster der Wohnungsnachfrage
Die Wohnraumnachfrage richtet sich nach ökonomischen Möglichkeiten und individuellen Wünschen, die wiederum von dem jeweiligen Lebensstil abhängen. Da die Wohnbedürfnisse mit dem Lebenszyklus und entsprechend unterschiedlichen Lebensformen erheblich variieren, erlauben Alter und aktuelle Lebensphase Rückschlüsse auf die individuelle Wohnraumnachfrage. Geht z.B. die Geburtenrate zurück, führt dies unmittelbar zu einem Rückgang des Anteils der Haushalte mit drei und mehr Personen. Die verlängerte Lebenserwartung lässt die Zahl der kleinen Haushalte ansteigen.
Auf Basis der Altersverschiebungen in den kommenden Jahrzehnten lassen sich also Trendaussagen zur künftigen Wohnraumnachfrage treffen, die allerdings der Einschränkung unterworfen sind, dass sich das altersspezifische Haushaltsbildungs- und Wohnraumnachfrageverhalten auch verändern kann.

Die (derzeit) eher immobile Gruppe der über 50-Jährigen wird in den nächsten Jahrzehnten relativ und absolut an Bedeutung gewinnen, während die mobile Gruppe der jungen Ausbildungs- und Arbeitsplatzwanderer zwischen 18-30 Jahren und der Personen im typischen "Suburbanisierungsalter" (30-50 Jahre und unter 18 Jahren) relativ wie quantitativ abnehmen wird.

Wohnungsnachfragemuster in Abhängigkeit von Lebensphasen

Die nachstehende Tabelle fasst typische Wohnungsnachfragemuster für Haushalte in unterschiedlichen Lebensphasen zusammen:

Tabelle Wohnungsnachfragemuster in Abhängigkeit von Lebensphasen

Einflussfaktoren auf die Wohnflächennachfrage
Die Wohnflächennachfrage pro Kopf ist eine abstrakte und im Lebensverlauf überaus variable Größe. Sie kann sich allein schon dadurch verändern, dass eine Person aus der Wohnung auszieht, ein Kind geboren wird oder ein Haushaltsmitglied stirbt. Dieser Umstand ist, zusammen mit der Trägheit des Wohnverhaltens, für den "Altersstruktureffekt" auf die Wohnflächennachfrage verantwortlich.

Der Wohnflächenkonsum ist nicht nur ein Gradmesser für Wohlstand, sondern steht auch in engem Verhältnis zur jeweiligen Haushaltsform. Kleine Haushalte konsumieren im Allgemeinen mehr Wohnfläche pro Person als größere Haushalte, Eigentümerhaushalte mehr als Mieterhaushalte.

Die Wohnflächennachfrage wird von folgenden Faktoren beeinflusst:

1. Alters- und Haushaltsstruktur
Die Veränderungen der Altersstruktur und der Zahl und Größe der Privathaushalte wirken sich nicht nur auf die Anzahl der nachgefragten Wohnungen, sondern auch direkt auf den Bedarf an Wohnfläche aus.

In den vergangenen Jahrzehnten stieg im Zuge der allgemeinen Wohlstandsentwicklung der Wohnflächenkonsum in Haushalten aller Größen und Altersgruppen an. Aktuell leben ältere Haushalte aber noch auf durchschnittlich weniger Wohnfläche als diejenigen im mittleren Alter, da sie in den Wohnungen und Häusern ihrer Familienphase wohnen, in der noch weniger Wohnfläche pro Kopf nachgefragt wurde.

Im Altersverlauf wächst die Wohnfläche pro Haushalt - ausgehend von einem recht niedrigen Niveau in jungen Jahren - infolge von Heirat, Kindern, Eigenheimerwerb und steigendem Einkommen zügig an, um etwa im Alter von 40 Jahren ihr Maximum zu erreichen. Danach nimmt sie trotz Verkleinerung des Haushalts, z.B. nach Auszug der Kinder, kaum ab. Denn in der Regel verbleiben die Eltern in der Wohnung der Familienphase, manchmal auch dann noch, wenn der (Ehe-) Partner stirbt. Dies führt zum sogenannten "Remanenzeffekt": Allein wegen des Zurückbleibens der Eltern in der ehemaligen Familienwohnung steigt der individuelle (Pro-Kopf-)Wohnflächenkonsum. Im Zuge einer alternden Bevölkerung führt dieser Effekt dann zu einem deutlichen Anstieg des Gesamtbedarfs an Wohnfläche.

Ein solcher „remanenzbedingter“ Anstieg der Wohnflächennachfrage ist aber nur dann zu erwarten, wenn zukünftige Rentner ein ähnliches Verhalten an den Tag legen wie heutige. Dies ist keineswegs zwingend. Möglich wäre, dass künftige Senioren eine andere Einstellung zu räumlicher Mobilität und wechselnden Wohnformen entwickeln, und eher bereit sind, aus ihrer zu groß gewordenen Familienwohnung umzuziehen. Auch könnten sich aufgrund real sinkender Renten mehr Senioren aus finanziellen Gründen dafür entscheiden, ihre Eigenheime oder großen Wohnungen gegen kleinere und preisgünstigere Wohnquartiere einzutauschen. Auch ein breites Angebot bezahlbarer "altengerechter" Wohnformen könnte den Anreiz für einen Wohnungswechsel erhöhen.

2. Einkommen
Die künftige Steigerung der Pro-Kopf-Wohnfläche und des Eigenheimerwerbs hängt maßgeblich von der konjunkturellen Entwicklung und dem daraus resultierenden individuellen Einkommen, der Entwicklung der Miet- und Grundstückspreise, dem verfügbaren Angebot auf dem Wohnungsmarkt und dem Zinsniveau ab. In den vergangenen Jahren haben sich die Wachstumsraten des Bruttoinlandsprodukts spürbar verlangsamt. Sollte das Einkommenswachstum der Bevölkerung in den kommenden Jahrzehnten weiterhin stagnieren, so ist von der Einkommensentwicklung her allenfalls mit geringen Erhöhungen der Pro-Kopf-Wohnfläche zu rechnen.

3. Erwerb von Eigenheimen
Für die künftige Wohnflächennachfrage ist auch maßgebend, wie sich der Anteil der Haushalte entwickelt, die in einem Eigenheim wohnen. Mieterhaushalte leben durchschnittlich auf 70,1m², Eigentümerhaushalte auf 120,1m² (Statistisches Bundesamt). Steigt die Eigentumsquote zu Lasten der Mietquote, erhöht sich folglich die Pro-Kopf- und Gesamtwohnfläche.
Nach wie vor wird Eigentum vor allem von großen Haushalten bewohnt (Statistisches Bundesamt). Da deren Zahl aber in der Zukunft stark abnehmen wird, ist langfristig von einem absoluten Nachfragerückgang an Eigentumserwerben durch Familienhaushalte auszugehen. Im Gegenzug wird die Zahl der kleinen Haushalte mit Wohneigentum stark zunehmen – ein Großteil davon im höheren Alter. Dies hätte zur Folge, dass sich bei gleichbleibender Eigentumsquote die Pro-Kopf-Wohnfläche deutlich erhöht.


Ansprechpartner: Dr. Tobias Robischon

 
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Letzte Änderung: 28.07.2005