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Demographischer Wandel und Wohnraumnachfrage

In den kommenden Jahrzehnten wird sich die Bundesrepublik Deutschland aufgrund mehrerer Faktoren, die unter dem Begriff "demographischer Wandel" subsumiert werden, grundlegend verändern. Der erwartete Bevölkerungsrückgang ist nur eine der Folgen neben der Alterung und Heterogenisierung der Gesellschaft. Es wird wohl keinen Bereich des öffentlichen und privaten Lebens geben, der von dem tiefgreifenden Wandel ausgeklammert sein wird.


Wie werden sich die erwarteten demographischen Veränderungen auf das Volumen, die Struktur und die räumliche Verteilung der Wohnraumnachfrage auswirken?


Um diese Frage zu beantworten, muss die künftig erwartete Bevölkerungsstruktur und ihre Formen des Zusammenlebens in Familien oder anderen Lebensformen prognostiziert werden. Auf Basis dessen können Aussagen über die künftige Anzahl und (Alters-)Struktur von Privathaushalten gemacht werden, welche die entscheidende Determinante für die Wohnraumnachfrage darstellt.


Bildergalerie mit Informationsgrafiken zum Thema 'Demographischer Wandel und Wohnraumnachfrage'

Quelleninformationen zu den Grafiken
Weniger Menschen heißt nicht weniger Wohnraumnachfrage
Auf den ersten Blick erscheint die Schlussfolgerung zwingend: weniger Menschen brauchen weniger Wohnraum - entsprechend werde als Folge des demographischen Wandels die Wohnraumnachfrage zurückgehen, es entstünden Leerstände und der Wert von Immobilien sinke. Diese Überlegung gleicht aber einer Milchmädchenrechnung, da sie zwei zentrale Aspekte übersieht: Die Wohnungsnachfrage wird nicht von der Zahl der Einwohner, sondern von der Anzahl (und Struktur) der Haushalte bestimmt. Zum zweiten verändert sich die Wohnflächennachfrage der Haushalte im Laufe der Zeit, z.B. als Folge der Wohlstandsentwicklung oder Veränderungen im Erwerb von Eigenheimen.


Ansteigender Wohnraumbedarf bis 2030
Die quantitativen Folgen des langfristig einsetzenden Bevölkerungsrückgangs werden aufgrund altersstruktureller Effekte und Veränderungen der Wohnansprüche erst mit erheblicher Verzögerung zum Tragen kommen. Im alten Bundesgebiet ist noch bis etwa 2030, in den neuen Ländern bis 2015 mit einer Zunahme der Privathaushalte und infolgedessen mit einem ansteigenden Wohnraumbedarf zu rechnen. Ursache ist die relative Zunahme der Ein- und Zweipersonenhaushalte in allen Altersgruppen infolge veränderter Lebensformen, insbesondere aber durch die auch absolut wachsende Gruppe der über 65-Jährigen. Da ältere Menschen in der Regel in ihrer zu groß gewordenen Familienwohnung/dem Haus wohnen bleiben, kommt es zu einer (statistischen) Erhöhung der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person und der Reduzierung der Wohndichte in allen Siedlungsstrukturtypen.

Aufgrund der zwischenzeitlich noch ansteigenden Wohnraumnachfrage, insbesondere im Eigenheimsektor, ist damit zu rechnen, dass sich die bereits in der Vergangenheit, v.a. im Zuge der Suburbanisierung aufgetretene disperse Siedlungsentwicklung - wenn auch abgeschwächt - fortsetzen wird. Erst zwischen 2015 und 2025 werden im Westen die Eigenheime der suburbanen Siedlungsräume der ersten Generation (bis 1970) im Erbfall wieder auf den Markt kommen. Das erhöhte Angebot trifft dann zeitlich mit einer bereits reduzierten Nachfrage zusammen, da ab 2025-2030 die Zahl der Privathaushalte voraussichtlich stagnieren oder zurückgehen wird. Zu diesem Zeitpunkt ist dann mit einer Reduzierung der Immobilienwerte, gegebenenfalls auch der Notwendigkeit des Umbaus besonders betroffener Gebiete zu rechnen.


Erhebliche regionale Disparitäten - keine einfachen Antworten möglich
Bei der Auseinandersetzung mit dem Thema "Demographischer Wandel" sind keine einfachen Antworten möglich. Dies zeigt sich besonders deutlich, wenn die gesamtdeutsche Perspektive verlassen wird.

Der Wandel vollzieht sich auf Ebene der Kommunen in sehr unterschiedlicher Weise: Während die Bundesrepublik Deutschland inbis 2050 nach der mittleren Variante der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes knapp 9% seiner Bevölkerung verliert, variiert der Wert auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte schon innerhalb eines Bundeslandes zwischen 6,9% und 27,3% (Berechnungen des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz). Diese regionalen Disparitäten werden vielfach unterschätzt.
Die vor allem durch Wanderungsprozesse verursachte regional variierende Bevölkerungsentwicklung wirkt sich vor Ort sowohl auf die Wohnraumnachfrage, den Bedarf und die Versorgung von sozialer und technischer Infrastruktur als auch auf die kommunalen Finanzen aus.

Ansprechpartner: Dr. Tobias Robischon

 
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Letzte Änderung: 28.07.2005